中新網(wǎng)7月5日電 題:樓市“期中考”:超460次寬松政策后,何時筑底反彈?
中新財經(jīng)記者 左宇坤
2022年的進度條過半,上半年的樓市也經(jīng)歷了不少意料之外的波折與調(diào)整。隨著寬松政策的逐漸加碼,樓市也在這個6月的夏天感受到了復(fù)蘇回暖的氣息。
跨過“倒春寒”
“從短期來看市場已經(jīng)觸底,并不是觸底反彈,而是一個緩慢溫和的恢復(fù)過程。”近日,萬科董事會主席郁亮在股東大會上雖稱“這是我從業(yè)以來壓力最大的一段時間”,但仍一反長期以來的悲觀論調(diào),給出了積極強心的論斷。
向來在房地產(chǎn)行業(yè)扮演著意見領(lǐng)袖的郁亮發(fā)聲,也讓地產(chǎn)股久違地出現(xiàn)了向上波動行情。次日,房地產(chǎn)開發(fā)板塊接連逆市走強,甚至有多家房企、物企掀起了漲停潮。
郁亮的信心背后也有著數(shù)據(jù)支撐:國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,5月全國商品房銷售面積環(huán)比增長25.8%,銷售額環(huán)比增長29.7%,實現(xiàn)今年以來單月環(huán)比首次提高。
這是一個積極信號。2022年以來,房地產(chǎn)已經(jīng)走過了嚴(yán)峻的4個月。
越過1月、2月傳統(tǒng)的銷售淡季,受多地疫情反復(fù)等超預(yù)期因素影響,“倒春寒”來襲,“金三銀四”爽約。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,4月房地產(chǎn)行業(yè)銷售與投資雙雙進入負增長。
前4個月的萎靡也讓上半年的銷售規(guī)模整體承壓。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,上半年,重點100城新建商品住宅成交面積降幅超四成,購房者置業(yè)信心不足,成交規(guī)模為近幾年同期最低水平,市場延續(xù)調(diào)整態(tài)勢。
好在,復(fù)蘇的信號終于在5月出現(xiàn)。行業(yè)主要指標(biāo)開始改善,單月新房銷售規(guī)模和開發(fā)投資規(guī)模分別環(huán)比上漲26%和14%,市場信心開始恢復(fù)。
“在政策面持續(xù)寬松的情況下,購房的環(huán)境越來越好,到了5、6月,政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)出來,購房需求逐漸被釋放,購房便利程度逐漸被增加,銀行信貸等也都給予了比較大的支持,所以說最新數(shù)據(jù)跟政策非常匹配!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進表示。
正如嚴(yán)躍進所言,刷新記錄的政策規(guī)模成為了此輪市場轉(zhuǎn)向的重要推力。
需求端:政策頻出扶持購房
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,2022年上半年,各地出臺樓市寬松政策已超460次,覆蓋城市超200個,次數(shù)刷新歷史記錄。
各地推出的政策主要著眼需求端,包含放松限售限購、降低首付比例、降低房貸利率等等,其中尤以公積金政策的調(diào)整最為頻繁。例如,6月便有接近30城提高公積金貸款額度和降低首付比例,超過20城市發(fā)放各種購房補貼。
除了政策數(shù)量多,發(fā)布政策的城市級別也越來越高。一季度,政策暖風(fēng)自三四線城市風(fēng)起,等到了4-6月,二線城市“加入群聊”并逐漸成為政策推出的主力,甚至有南京、武漢成都、杭州、廈門等傳統(tǒng)熱點城市也踏入穩(wěn)樓市行列。
但整體來說,今年各地出臺的政策仍多是在上一輪樓市放松周期中出現(xiàn)過的“老朋友”,如,放松限購、限貸、限售等均為傳統(tǒng)樓市調(diào)控常見的“五限”放松,鄭州等地不久前推出的房票安置政策也是2015年的“舊招新用”。
若是看本輪放松周期里的創(chuàng)新,也有“點”“面”之分。從個別城市看,長沙“以租換購”思路走出了“租出去就算無房”的理念,被稱為是打通了長沙新房、二手房和租房市場間的通道的奇招;溫州推出“安居貸”著眼房貸負擔(dān),讓房貸也能“先息后本”,留出了前三年只還利息的緩沖期。
從趨勢上看,補貼二孩、三孩政策成為了本輪扶持樓市的創(chuàng)新方向,形成一定規(guī)模。據(jù)不完全統(tǒng)計,目前已有十余城出臺針對二孩、三孩家庭的購房寬松政策,包括放松限購、購房補貼等。
“多城出臺針對二孩、三孩家庭的購房政策,達到了一箭雙雕的效果,既促進了合理購房需求的釋放,也在一定程度上達到了鼓勵生育、促進人口增長的目的!敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄稱。
供應(yīng)端:土拍回暖促進拿地
再看供應(yīng)端。上半年,企業(yè)資金壓力不減疊加市場調(diào)整態(tài)勢延續(xù),房企新開工積極性不足。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2022年1-5月,全國房屋新開工面積為5.2億平方米,同比下降30.6%;房屋竣工面積為2.3億平方米,同比下降15.3%。
重點城市短期庫存穩(wěn)定在相對高位,也讓出清周期有所延長。截至5月末,50個代表城市商品住宅可售面積處于2017年以來的相對高位。若按近6個月月均銷售面積計算,短期庫存出清周期為18.9個月,較2021年末延長5.0個月。
但6月以來,土地市場同樣有了明顯回暖。6月監(jiān)測城市出讓金總額較5月增逾六成,其中上海以近864億元領(lǐng)跑;長三角地區(qū)宅地密集入市,占據(jù)出讓金總額榜單八席。
“由于今年集中供地次數(shù)增加至4次,也增加了房企拿地靈活性,優(yōu)質(zhì)地塊占比提升,未來供地將‘量縮價漲’;預(yù)計下半年土拍規(guī)則繼續(xù)放寬,降門檻、降地價、提利潤,提升企業(yè)拿地意愿!敝兄秆芯吭赫J為。
筑底已至,何時反彈?
從政策吹動疲軟的大環(huán)境,到五六月翹尾的行情,今年樓市大戲的上半場已十分精彩。持續(xù)改善的供需環(huán)境讓6月樓市呈現(xiàn)出“環(huán)比增速擴大、同比降速收窄”的筑底態(tài)勢,下一步的復(fù)蘇又將從何開始?
“購房者信心持續(xù)回歸,6月份全國新房的找房熱度呈現(xiàn)總體上揚態(tài)勢,一線城市的上漲尤為明顯,體現(xiàn)出其強勁的反彈力度。”近日,58同城、安居客發(fā)布的2022年《6月國民安居指數(shù)報告》顯示,6月全國新房找房熱度環(huán)比上漲2.3%,一線城市新房找房熱度環(huán)比上漲16.9%。
“上半年的政策對于改善型需求拉動力度明顯增大,不少城市通過限購放松快速將潛在購房群體轉(zhuǎn)變成實際購房群體,預(yù)計下半年全國整體商品房銷量會明顯超過上半年!58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波分析認為,市場去化仍將面臨區(qū)域分化,不僅體現(xiàn)在城市之間,板塊之間的分化也將表現(xiàn)得更為明顯。
業(yè)內(nèi)普遍認為,一線城市及熱點二線城市仍將在本輪復(fù)蘇中扮演領(lǐng)頭羊的角色。同時二線和三四線城市分化將加劇,熱點二線及東部核心城市群內(nèi)三四線城市或?qū)⒙氏绕蠓(wěn)回暖。(完)
(來源:中國新聞網(wǎng))
(編輯:王思博)
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