文/龐無忌
2022年房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)罕見的深度調(diào)整,全行業(yè)經(jīng)歷了一次真正的出清周期。
銷售萎縮、房價走低、企業(yè)業(yè)績大幅下滑……調(diào)整過程不可避免伴隨痛苦。不過,從另一個角度來看,“去腐生肌”之后,行業(yè)才能重回平衡,走向真正的良性循環(huán)。
2023年,隨著房地產(chǎn)的重要性被重新定位,樓市站上新周期的起點?上驳氖,經(jīng)過一輪深度調(diào)整,房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到遏制,房地產(chǎn)供求正在新的水平上重新找尋平衡,樓市開始向良性循環(huán)邁步。
擁抱樓市新周期
盡管支持房地產(chǎn)發(fā)展的幾項重要維度(人口、城鎮(zhèn)化率等指標(biāo))在過去幾年已經(jīng)發(fā)生了一些重要變化,但58安居客研究院院長張波指出,市場面在2022年才真正顯示樓市開始進入新周期。
國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2022年,我國商品房銷售規(guī)模從2021年的近18億平方米降至13.6億平方米,重回2015年的水平;商品房銷售額從2021年的18萬億元降至13萬億元,重回5年前。與此同時,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也首次出現(xiàn)負增長。
張波表示,房地產(chǎn)投資10%的同比降幅在國內(nèi)房地產(chǎn)市場二十多年的發(fā)展中是極為罕見的,這明確顯示房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入新一輪周期。
中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為,最近十多年來,房地產(chǎn)高位運行是不合理的、不可持續(xù)的。房地產(chǎn)調(diào)整也是前期政策意圖所在,不過,受到外部沖擊疊加,調(diào)整加深。樓市調(diào)整過程中,如果風(fēng)險能夠得到較好控制,逐步釋放,那么總體上房地產(chǎn)調(diào)整其實是積極的。
他指出,從總量上看,目前房地產(chǎn)正在接近合理區(qū)間。由于一些長期變量,如人均住房面積、人口老齡化等,房地產(chǎn)不可能像過去一樣高位增長了,“我們預(yù)判未來十年房地產(chǎn)以及住房新增部分規(guī)模在10億至12億平方米左右,匹配相應(yīng)房地產(chǎn)投資規(guī)!。
經(jīng)濟學(xué)家任澤平也認為,房地產(chǎn)大開發(fā)時代落幕,進入存量時代,如果不過度超發(fā)貨幣,不必擔(dān)心房地產(chǎn)出現(xiàn)普漲暴漲。他認為,全國套戶比已達1.09,供求基本平衡,70%以上城市面臨人口流失和住房過剩,再加上人口老齡化少子化加速到來,未來住房需求將有所收縮。
在供給與需求重新平衡的過程中,新周期將拉開序幕。
現(xiàn)房銷售:新模式的重要推動力
近期官方所提及的一項關(guān)鍵變化值得注意。
近日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議,將當(dāng)前和今后一段時期的房地產(chǎn)工作重點總結(jié)為“穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險和促轉(zhuǎn)型”。在促轉(zhuǎn)型方面,會議明確指出,有條件的可以進行現(xiàn)房銷售,繼續(xù)實行預(yù)售的,必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位,防止資金抽逃,不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險。
現(xiàn)房銷售或成為推動房企向新模式轉(zhuǎn)型的重要方式。
從“賣樓花”的預(yù)售制到現(xiàn)房銷售,這一變化意味著什么?
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水在接受中新社國是直通車采訪時表示,現(xiàn)房銷售能有助于減少樓房爛尾及質(zhì)量問題,對房企來說,也能引導(dǎo)其注重產(chǎn)品質(zhì)量和高品質(zhì)服務(wù),引導(dǎo)房企穩(wěn)健經(jīng)營,降低杠桿和負債水平。未來現(xiàn)房銷售可能在重點城市的部分地塊進行試點,或明確為土地出讓的條件。
不過,劉水提醒,從預(yù)售到現(xiàn)房銷售,應(yīng)該是緩慢的轉(zhuǎn)換過程,不能急轉(zhuǎn)彎或一蹴而就。預(yù)售制在國內(nèi)已有20年歷史,房企經(jīng)營適應(yīng)了這種模式,盡管有一些缺點,但是優(yōu)點也很明顯,如彌補房企資金不足,加快銷售,加快形成供給等。如果驟然切換至現(xiàn)房銷售,可能會加重房企資金困難,供給不足等,反而推動房價上漲。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也對中新社國是直通車表示,現(xiàn)房銷售能很好地解決保交樓的問題。官方提及有條件的可以進行現(xiàn)房銷售,這意味著未來的住房供應(yīng)會更多強調(diào)民生保障。李宇嘉也提醒,現(xiàn)房銷售應(yīng)該因區(qū)施策,因時施策,匹配城市的在售庫存及未來幾年的土地供應(yīng)計劃,不宜一步到位。
他指出,對資金鏈比較寬松的房企,特別是國企央企,可以鼓勵現(xiàn)房銷售。地方政府也應(yīng)該在土地出讓環(huán)節(jié)以及融資環(huán)節(jié),給予更大支持。
而對于短期庫存較少的區(qū)域來說,李宇嘉認為,更適宜采取提前加大供地,再采取“新老劃斷”的模式,也就是要增加供地,加大預(yù)售制度監(jiān)管,此后再探索現(xiàn)房銷售模式。對于短期庫存較多的區(qū)域來說,逐步在土地出讓條件中明確規(guī)定現(xiàn)售試點,或是可選擇的過渡方案。
波動性弱復(fù)蘇
2023年,針對房地產(chǎn)的支持性政策還會繼續(xù)落地。業(yè)內(nèi)預(yù)計,2023年房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)波動性弱復(fù)蘇。
近日,國務(wù)院副總理劉鶴在達沃斯世界經(jīng)濟論壇2023年年會期間表示,中國針對房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險,著力穩(wěn)定預(yù)期,提供合理流動性,放松過熱時期的調(diào)控措施,積極擴大有效需求。未來中國房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展仍有足夠的需求支撐。
全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議也提出,2023年將以更大力度精準(zhǔn)支持剛性和改善性住房需求,提升市場信心,同時也明確將嚴(yán)控投機炒房。
開年以來,房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的政策寬松仍在持續(xù)。1月5日,央行、銀保監(jiān)會公布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制的文件,允許滿足新房價格連續(xù)3個月下降的城市探索降低首套房貸利率。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計,70個大中城市中有38城符合降低首套房貸利率的條件。截至1月16日,太原和唐山已下調(diào)首套房貸利率至3.8%。業(yè)內(nèi)認為,此次政策是對2022年9月階段性放松政策的常態(tài)化安排。隨著動態(tài)調(diào)整機制的建立,首套房貸利率將與房價掛鉤,其調(diào)整會更加高頻。
倪鵬飛指出,2023年及未來一段時間,如果沒有意外事件沖擊,房地產(chǎn)總體走勢將是波動性弱恢復(fù),不可能也不應(yīng)大幅度增長。
樓市總體弱恢復(fù)的同時,倪鵬飛說,區(qū)域市場面臨分化,個別一、二線城市需求過旺、供給有限,料率先回暖,但是三、四線城市可能要面臨較長時期的調(diào)整甚至長期下行。
(來源:國是直通車)
(編輯:王思博)
|